萝莉幻塔一线城市年尾地盘盛宴，头部央企百亿起步奋勇补仓

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发布日期：2024-12-05 04:42 点击次数：171

萝莉幻塔一线城市年尾地盘盛宴，头部央企百亿起步奋勇补仓

年底临了一个月萝莉幻塔，土拍市集出现了久违的“盛况”。

近几日，一线城市土拍市集绝对热起来了，前有北京巨无霸地块顺利出让、收金153.32亿元；后有深圳湾后海总部地块拍出185.12亿元，刷新深圳宅地成交总价新高。北上广深四大一线城市，齐争相赶在年底前，拿出百亿级“压箱底”好地块，为回温的楼市“添把火”。

“财大气粗”的央国企地产商，也在这场土拍飞扬中尽施拳脚，中海地产、华润置地、保利发展等房企，密集出当今地盘竞拍现场，纷纷对准一线城市的优质料块，豪掷重金拿地补仓。

对这轮土拍的点状高温，业内大众以为，地点政府及房企齐有各自的逻辑。地点层面，有城市年度地盘出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；企业层面，近日在一线城市拿地的房企，齐是本年销售功绩名次靠前的央国企，这些企业进军需要补充库存，以为来岁的销售推磋议虑。

一线城市“地王”接连刷新

前有北京，后有深圳，一线城市的土拍绝对“爆了”。

12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于南山区粤海街说念的地块雅致出让。该宗地位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约26.3万泛泛米，起拍价高达126.5亿元，此前依然挂牌便激发烧心。

在雅致竞拍现场，各大房企更是为了这宗地强烈竞争，最终进程招商和华润+中海归拢体的近300轮竞价，最终由华润+中海归拢体以185.12亿元竞得，成交楼面价 70388元/泛泛米，溢价率高达46.3 %。

自此，深圳迄今为止第九宗百亿级地块出身，且刷新了深圳涉宅地块成交史的总价新高。

为迷惑房企拿地，深圳当地在地盘出让前期便多方辩论，铲除了地盘出让的多项抑制条目，以“价高者得”为原则详情竞得东说念主和成交价，且不抑制建成后的商品房销售价钱，也不受“90/70”策略抑制。

“取消地盘限价或成心于稳房价、稳预期，有助提高优质料块成交溢价率，进而对房价预期酿成提拔。”中指研究院深圳分院高瓜分析师孙红梅暗示。

除了瓦解市集和房价，深圳拿出“压箱底”好地块，也有本身方面的原因。孙红梅暗示，跟往年比拟，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，抑制12月2日，深圳年内共成交5宗涉宅用地。近日深圳楼市活跃度抓续提高，这或将带动房企投资热度飞腾，优质料块的火爆竞拍，也将进一步提振市集信心。

广东省住房策略研究中心首席研究员李宇嘉暗示，深圳等地年度地盘出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；另一方面，这亦然纾困策略的延续，尽管11月份一线城市商品房来回保抓热度，但从周度数据来看，出现策略效应削弱的情况，为了保抓12月份的热度，需要塞王来刺激市集预期和信心。

深圳不遗余力推出好地的同期，一线城市中的北京也没逾期。就在深圳土拍几日前，北京出让了一宗超等“巨无霸”地块，一样激发市集强烈热心。

11月29日，北京一宗巨无霸组团地块雅致拍卖，该组团地块由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块构成，总建造用大地积约14.7公顷，瞎想建筑领域约39.4万平米，起拍价高达153亿元。

因地价总数较高，对斥地商资金实力要求严格，这场拍卖莫得悬念变成了央国企主战场。今日，中海地产和华润置地两家房企现场竞拍，最终中海地产以153.32亿元的总价钱，竞得这一组团地块，溢价率0.21%，销售领导价区别为12.5万元/泛泛米、8万元/泛泛米以及7.9万元/泛泛米。

本次成交后，高达153.32亿元的成交价，刷新了北京地盘出让历史记录。中指研究院地盘市集研究负责东说念主义凯暗示，该地块肇始价高达153亿元，糟塌了北京单笔地盘出让金记录，成为总价“地王”。亦然继本年6月向阳区初度推出组团地块之后，又一个以组团状貌出现的“巨无霸”地块。

此前，北京地盘出让金总价最高的地块，是由中建智地归拢体以112亿元竞得的“酒仙桥+前苇沟+中关村向阳园”组团地块，该组团由两宗住宅用地和一宗产业用地构成，这次出让的三宗地块均为住宅用地，这亦然其总价更高的原因之一，涌现出“930”新政房企对北京市集的信心增强。

上海土拍也出现了高溢价地块。近日上海2024年第七批次议论供地中，新杨想地块由华润、越秀、中能建归拢竞得，成交总价78.969亿元，楼面均价7.44万/泛泛米，溢价率高达40.37%，是现实“双高双竞”划定以来第一次触发中止价，刷新了上海议论供地以来最高溢价率记录。

头部央国企补仓意愿强烈

在这轮土拍飞扬中，头部央国资房企是满盈的主角，拿地意愿超过强烈。

以上海本年第七批次供地为例，据中指研究院统计，上海本批推出的10宗地块，共迷惑了20家企业参拍，头部央国企资金实力丰足，补仓上海决心坚贞，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利报名6宗地块，最终华润、保利、中海等头部房企，齐在本批土拍中有所斩获。

而中海地产，无疑是近期最活跃的选手之一。从11月28日以36.45亿元竞得上海市杨浦区地块、11月29日以153亿元竞得北京组团地块，到12月2日联手华润以185亿竞得深圳湾地块，中海近期已贯穿三次开端补仓。如果不辩论归拢拿地的权益占比问题，这三宗地总耗资约375亿元。

头部房企为何砸重金布局一线城市？李宇嘉暗示，本年以来，重心城市、重心状貌对房企的功绩孝敬度明显提高，比如中海在上海、北京、深圳的几个状貌均赢得热销，孝敬了逾越一半的功绩。当楼市有用区域启动议论，房企与其到处撒网，不如聚焦重心城市、重心区域，打造高溢价家具。

从地块特色看，李宇嘉暗示，这类地块均要打造改善型溢价状貌，房企拿地筹划是快速销售、快速回款，以鄙俗市集下滑的波动。此外，地点政府纠正地盘出让模式，减少配建和价钱抑制，将打造权、订价权齐给到斥地商，后者能打造真实的改善型高端社区，综划算下来，利润率超过高。

从房企筹办层面看，也如实需要拿一些成心润空间的地块，以优化地盘储备结构，平滑往常功绩波动。

本年以来，几家头部央国企齐濒临一定的盈利下滑压力。中海前九月总收入为1095.8亿元，同比下跌6.7%，筹办溢利为181.8亿元，同比下跌19.6%。保利前三季度已毕买卖收入1827.74亿元，同比下跌5.06%，包摄于上市公司激动的净利润为78.13亿元，同比下跌41.23%。

此外，近期一线城市楼市回暖，也给了央国企拿地信心，以弥补本年前期销售颓废的行情。

10月25日，中海发布第三季度论述，涌现1～9月已毕合约销售金额约为1988.5亿元，同比下跌16.8%；前三季，保利发展已毕签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；同期，华润置地累计契约销售金额约1723亿元，销售面积约754.8万泛泛米，区别按年减少26.5%及23.9%。

在前三季销售下滑的布景下，房企进军需要趁着市集回暖积极补仓，为后续功绩回升奠定基础。

从新增货值看，中指研究院数据涌现，2024年1～11月，华润置地以1091亿元新增货值占据榜单第一，保利发展以1001亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值领域958亿元，位列第三；TOP10房企新增货值总数7037.0亿元，占百强房企的32.0%，即头部十家企业拿掉市集超三成地块。

值得提防的是，部分房企带动的土拍飞扬，并不代表土拍市集已经全面回暖。中指数据涌现，2024年1～11月，TOP100企业拿地总数7431.8亿元，同比下跌31.5%，相较1～10月降幅收窄7.1个百分点。一线城市接连出让多宗高总价地块，均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。

克而瑞暗示，11月仍有逾越半数企业未有土储入账，拿地金额逾越100亿的均为本年拿地领域较多的央国企，且议论在上海、北京等高总价的中枢城市。合座而言，局部亮点出现主如果由于优质料块的推动。“后续，12月将接续迎来精深高溢价优质宅地，国央企依旧会是中枢城市的拿田主力。”

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